Informacje ogólne
Tak. Obywatele Unii Europejskiej, w tym Polacy, mogą bez ograniczeń kupować nieruchomości we Włoszech – zarówno mieszkalne, jak i inwestycyjne. Wymagany jest tylko numer podatkowy (codice fiscale).
Proces obejmuje:
1. Wybór nieruchomości i negocjacje ceny.
2. Podpisanie umowy przedwstępnej (compromesso).
3. Weryfikację prawną i techniczną.
4. Podpisanie aktu notarialnego (rogito).
5. Rejestrację własności w urzędzie katastralnym.
Nie jest to konieczne – można udzielić pełnomocnictwa notarialnego z klauzulą apostille, a pośrednik lub prawnik przeprowadzi transakcję w Twoim imieniu.
Zazwyczaj od 4 do 8 tygodni, w zależności od tempa uzyskania dokumentów i terminów notariusza. Przy zakupie gotówkowym proces może być znacznie szybszy.
Tak, włoskie banki oferują kredyty hipoteczne cudzoziemcom. Wymagany jest wkład własny (ok. 20–30%) oraz dokumenty potwierdzające dochody.
Tak, wynajem krótkoterminowy jest dozwolony, ale w wielu regionach obowiązują przepisy lokalne (np. rejestracja CIR i podatek turystyczny).
Nie jest obowiązkowe, lecz bardzo przydatne do regulowania rachunków i podatków. Włoskie banki umożliwiają otwarcie konta na podstawie paszportu i codice fiscale.
Średnio należy liczyć:
* 300–800 € rocznie podatków lokalnych,
* 500–1500 € rocznie opłat za media i wspólnotę,
* ok. 100 € rocznie ubezpieczenia.
Koszty różnią się w zależności od regionu i standardu budynku.
Informacje prawne
To umowa przedwstępna, w której obie strony ustalają cenę, warunki oraz termin podpisania aktu notarialnego. Często towarzyszy jej wpłata zaliczki (caparra confirmatoria).
„Rogito” to akt notarialny przenoszący własność nieruchomości. Podpisuje się go w obecności notariusza, który potwierdza tożsamość stron i zgodność transakcji z prawem.
Notariusz (notaio) to urzędnik państwowy, który dba o legalność transakcji. Sprawdza stan prawny nieruchomości, rejestruje umowę i zgłasza ją do odpowiednich urzędów.
Tak, jeśli nie znasz języka włoskiego, notariusz wymaga obecności tłumacza przysięgłego. Jego podpis jest obowiązkowy dla ważności aktu.
Zazwyczaj:
* Paszport lub dowód osobisty,
* Codice fiscale,
* Zaświadczenie o stanie cywilnym,
* Umowa przedwstępna,
* Dokumenty nieruchomości (wypis z katastru, plan budynku).
Tak. Można nabyć nieruchomość we współwłasności – np. z małżonkiem, partnerem lub wspólnikiem. Notariusz określa udziały każdej strony.
Najlepiej skorzystać z usługi due diligence, czyli dokładnej analizy stanu prawnego i technicznego nieruchomości przez prawnika lub pośrednika.
Notariusz zgłasza akt do rejestru nieruchomości (Catasto), a nowy właściciel otrzymuje wpis w księdze wieczystej (Conservatoria dei Registri Immobiliari).
Informacje podatkowe
* Imposta di registro – podatek od zakupu (2–9%),
* Podatek hipoteczny i katastralny – po 50 €,
* Podatek VAT (IVA) – tylko przy zakupie od dewelopera (4%, 10% lub 22%).
Tak, przy tzw. prima casa (pierwsze miejsce zamieszkania) obowiązuje niższy podatek – tylko 2% od wartości katastralnej i zwolnienie z części opłat.
Główne to:
* IMU – podatek od nieruchomości,
* TASI – opłata za usługi lokalne,
* TARI – opłata za wywóz śmieci.
Podstawą jest wartość katastralna nieruchomości pomnożona przez współczynnik i stawkę gminy (zazwyczaj 0,4–1,0%). Wysokość podatku różni się między regionami.
Tak, przy wynajmie należy odprowadzać podatek od dochodu (IRPEF) lub wybrać zryczałtowaną stawkę cedolare secca (21%).
Jeśli sprzedasz nieruchomość przed upływem 5 lat od zakupu, zapłacisz podatek od zysku kapitałowego (plusvalenza). Po 5 latach sprzedaż jest zwolniona.
Tak, jeśli osiąga dochód z wynajmu we Włoszech, musi złożyć deklarację podatkową (Modello Redditi) lub korzystać z pomocy włoskiego doradcy podatkowego (commercialista).
Średnio:
* IMU – od 0 do 800 € rocznie,
* TARI – ok. 150–400 €,
* Inne opłaty administracyjne – kilkadziesiąt euro.
Dokładne kwoty zależą od lokalizacji i powierzchni nieruchomości.
